Φορολογικά Πιστωτικά Διαμερίσματα και Συχνές Ερωτήσεις

Το ομοσπονδιακό πρόγραμμα χαμηλής εισοδηματικής πίστωσης στεγαστικών δανείων έχει πετύχει από το 1987 στην παροχή ενοικιαστών χαμηλού εισοδήματος με αξιοπρεπή διαμερίσματα σε προσιτή μίσθωση. Αν ψάχνετε για ένα διαμέρισμα σε ένα ακίνητο πίστωσης φόρου , υπάρχουν ορισμένα πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε πριν υποβάλλετε αίτηση.

Ακολουθούν απαντήσεις σε συνήθεις ερωτήσεις σχετικά με το ομοσπονδιακό πρόγραμμα πίστωσης φόρου στέγασης χαμηλού εισοδήματος.

Ε: Ποιο είναι το πρόγραμμα πίστωσης φόρου;

Α: Το πρόγραμμα πίστωσης φόρου, γνωστό και ως «ομοσπονδιακό πρόγραμμα χαμηλού εισοδήματος για τη στεγαστική πίστη» ή απλώς το LIHTC, είναι ένα δημοφιλές προσιτό πρόγραμμα στέγασης που ήταν γύρω από το 1987. Αντίθετα από τα περισσότερα προγράμματα στέγασης που διαχειρίζεται η HUD, το πιστωτικό πρόγραμμα διαχειρίζεται το IRS, σε συντονισμό με κρατικούς οργανισμούς χρηματοδότησης κατοικιών σε όλη τη χώρα. Οι ιδιοκτήτες που συμμετέχουν στο πρόγραμμα μπορούν να απαιτήσουν πιστώσεις φόρου για 10 χρόνια για τα ακίνητα φόρου τους με αντάλλαγμα για την ενοικίαση τουλάχιστον μερικών από τα διαμερίσματά τους σε ενοικιαστές με χαμηλό εισόδημα σε περιορισμένο ενοίκιο.

Ε: Μπορώ να ζητήσω πίστωση φόρου;

Α: Όχι. Το πρόγραμμα πίστωσης φόρου παίρνει το όνομά του επειδή οι ιδιοκτήτες των συμμετεχόντων ακινήτων λαμβάνουν πολύτιμες πιστώσεις φόρου σε αντάλλαγμα για τη διατήρηση των κτιρίων τους σε προσιτές τιμές Ως μισθωτής σε ακίνητη περιουσία έκπτωσης φόρου , το όφελος που λαμβάνετε είναι υπό μορφή περιορισμένου ενοικίου, υποθέτοντας ότι είστε δικαιούχος εισοδήματος.



Ε: Στο πλαίσιο του εισοδήματος των νοικοκυριών, υπολογίζονται οι προσόδους;

Α: Εάν έχετε συνταξιοδότηση ή άλλη πρόσοδο, υπάρχει μια καλή πιθανότητα ότι θα πρέπει να μετρηθεί με κάποιο τρόπο ως μέρος του εισοδήματός σας. Ο τρόπος με τον οποίο ένας ιδιοκτήτης θα πρέπει να καθορίσει τον τρόπο αντιμετώπισης μιας προσόδου που έχετε (ή ότι μπορείτε να δημιουργήσετε μετά την υπογραφή μιας μίσθωσης για ένα διαμέρισμα με χαμηλό εισόδημα σε ακίνητη περιουσία) εξαρτάται από το εάν έχετε το δικαίωμα να αποσύρετε το υπόλοιπο πρόσοδο και εάν λαμβάνετε ήδη πληρωμές.

Αν έχετε ήδη αρχίσει πληρωμές, ο ιδιοκτήτης θα χρειαστεί να ζητήσει από τον μεσίτη σας αν έχετε το δικαίωμα να αποσύρετε το υπόλοιπο της προσόδου. Εάν έχετε αυτό το δικαίωμα, τότε ο ιδιοκτήτης πρέπει να αντιμετωπίζει την πρόσοδο σας ως περιουσιακό στοιχείο.

Επίσης, μόλις αρχίσετε να λαμβάνετε πληρωμές πρόωρης καταβολής, κανονικά δεν μπορείτε να το μετατρέψετε σε κατ 'αποκοπή ποσό μετρητών. Εάν αυτή είναι η κατάστασή σας, τότε οι κανονικές σας πληρωμές θα αντιμετωπίζονται ως εισόδημα από τον ιδιοκτήτη σας.

Αναμένετε ότι ο ιδιοκτήτης σας θα χρειαστεί να επαληθεύσει αν έχετε το δικαίωμα να αποσύρετε το υπόλοιπο (ακόμη και αν αξιολογούνται οι ποινές), ποια είναι η βάση επί της οποίας αναμένεται να αυξηθεί η προσόδου κατά το επόμενο έτος, , καθώς και τον φορολογικό συντελεστή και τη φορολογική κύρωση που θα ισχύουν εάν αποσύρετε ολόκληρο το υπόλοιπο της πρόσοδο σας.


Ε: Οι εμπιστοσύνη υπολογίζονται ως μέρος του εισοδήματος των νοικοκυριών;

Α: Τα καταπιστεύματα συχνά υπολογίζονται με κάποιο τρόπο ως μέρος του εισοδήματος των νοικοκυριών. Ο τρόπος με τον οποίο ένας ιδιοκτήτης θα πρέπει να καθορίσει τον τρόπο αντιμετώπισης ενός καταπιστεύματος που έχετε (ή που μπορείτε να δημιουργήσετε αφού υπογράψετε μια μίσθωση για ένα διαμέρισμα χαμηλού εισοδήματος σε ένα ακίνητο πίστωσης φόρου) εξαρτάται από το εάν έχετε πρόσβαση στον κύριο υπόχρεο στο λογαριασμό ή τα έσοδα από τον λογαριασμό.

Ε: Τα περιουσιακά στοιχεία υπολογίζονται ως εισόδημα;

Α: Όχι. Τα ίδια τα περιουσιακά στοιχεία δεν υπολογίζονται ως εισόδημα, ωστόσο οποιοδήποτε εισόδημα που παράγει ένα περιουσιακό στοιχείο υπολογίζεται κανονικά κατά τον προσδιορισμό της επιλεξιμότητας του εισοδήματος ενός νοικοκυριού ... Διαβάστε περισσότερα

Ε: Οι ιδιοκτήτες ελέγχουν το εισόδημα;

Α: Ναι. Εάν σκέφτεστε να υποβάλετε αίτηση για διαμέρισμα χαμηλού εισοδήματος σε ακίνητο φόρου, αναμένετε ότι ο ιδιοκτήτης ή ο ιδιοκτήτης ακινήτων θα χρειαστεί να επαληθεύσει τα έσοδα και τα περιουσιακά στοιχεία. Το πρόγραμμα πίστωσης φόρου απαιτεί ειδική επαλήθευση, δεδομένου ότι διακυβεύεται ... Διαβάστε περισσότερα

Ε: Πώς ακριβώς υπολογίζεται το ενοίκιο μου;

Α: Το ενοίκιο υπολογίζεται με βάση τον αριθμό των υπνοδωματίων στο διαμέρισμα, και όχι τον πραγματικό αριθμό των ανθρώπων που κατοικούν εκεί. Ο ιδιοκτήτης σας πρέπει να υπολογίσει το ενοίκιο σας, υποθέτοντας ότι σε κάθε κρεβατοκάμαρα ζουν 1.5 άτομα (ή ένας κάτοικος, στην περίπτωση ενός στούντιο).

Έτσι, το ενοίκιο για ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων, για παράδειγμα, θα βασίζεται σε τρεις επιβάτες (1,5 x 2 υπνοδωμάτια) στο διαμέρισμα.

Το ενοίκιο φόρου περιλαμβάνει επίσης ένα επίδομα χρησιμότητας.

Το μέγιστο μίσθωμα που μπορεί να χρειαστεί να πληρώσετε για μια μονάδα χαμηλού εισοδήματος σε ένα ακίνητο φόρου πίστωσης είναι 30% ενός ποσοστού (συνήθως 50% ή 60%) του μέσου ακαθάριστου εισοδήματος περιοχής (AMGI).


Ε: Ο αριθμός των ατόμων της οικογένειάς μου επηρεάζει την επιλεξιμότητα;

Α: Ναι. Ο αριθμός των ατόμων στο νοικοκυριό σας επηρεάζει εάν μπορείτε να δικαιούστε μια μονάδα με χαμηλό εισόδημα σε ακίνητη περιουσία έκπτωσης φόρου. Το νοικοκυριό σας πρέπει να κερδίσει λιγότερο από ένα ορισμένο ποσοστό του μεσαίου ακαθάριστου εισοδήματος περιοχής (AMGI), το οποίο βασίζεται στο μέγεθος του νοικοκυριού. Από την άλλη πλευρά, το ενοίκιο φόρου δεν βασίζεται στον πραγματικό αριθμό των ατόμων στο διαμέρισμά σας.

Ε: Θα χρειαστεί να υπογράψω μια ειδική μίσθωση;

Α: Όχι. Το πρόγραμμα πίστωσης φόρου δεν απαιτεί από τους ιδιοκτήτες να έχουν μισθωτές να υπογράψουν μια ειδική μίσθωση. Αλλά μπορείτε να βρείτε μια προσθήκη μίσθωσης με μία ή δύο ρήτρες ειδικά για το πρόγραμμα πίστωσης φόρου. Για παράδειγμα, πιθανόν να περιμένετε μια ρήτρα που να απαιτεί από εσάς να συνεργαστείτε με τον ιδιοκτήτη σας για επαναπιστοποίηση και επαλήθευση του εισοδήματός σας κάθε χρόνο και ίσως να υπάρχει γλώσσα λέγοντας ότι αν ο ιδιοκτήτης σας μάθει ότι εσείς δόθηκε εσφαλμένα ή ελλιπείς εισοδηματικές πληροφορίες κατά τον προσδιορισμό της επιλεξιμότητας θα μπορούσε να αποτελέσει λόγο τερματισμού της μίσθωσης σας.

Ε: Μπορώ να νοικιάσω ένα μήνα σε μήνα;

Α: Όταν υπογράφετε για πρώτη φορά τη μίσθωση για ένα διαμέρισμα σε ακίνητο φόρου, πρέπει να έχει διάρκεια τουλάχιστον έξι μηνών (αν και υπάρχουν μερικές εξαιρέσεις). Μετά από αυτό, εσείς και ο ιδιοκτήτης σας μπορείτε να συμφωνήσετε να ανανεώσετε τη μίσθωσή σας σε μηνιαία βάση.

Ε: Θα υπάρξουν ενοικιαστές με επιτόκιο αγοράς στο κτίριο;

Α: Μπορεί να υπάρχει. Πολλές ιδιότητες πίστωσης φόρου περιλαμβάνουν ορισμένα χαμηλού εισοδήματος διαμερίσματα και μερικά διαμερίσματα με επιτόκιο αγοράς.

Ε: Θα ξεχωρίσω ως χαμηλό εισόδημα αν υπάρχουν ενοικιαστές με επιτόκιο αγοράς;

Α: Δεν πρέπει. Οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται να μην διαχωρίζουν τα διαμερίσματα με τιμές αγοράς και χαμηλού εισοδήματος και κανείς στο ακίνητό σας δεν πρέπει να γνωρίζει το ύψος του μισθώματος που πληρώνετε εκτός αν τους πείτε.

Ε: Το εισόδημά μου καθορίζεται με βάση αυτό που έκανα κατά το παρελθόν έτος;

Α: Όχι. Είναι αποφασισμένο να κοιτάξει μπροστά και να "ετήσια" το εισόδημά σας για το επόμενο έτος. Για παράδειγμα, εάν κερδίζετε $ 3.000 μηνιαίως σε μια δουλειά, αυτό το εισόδημα θα μετρηθεί ως 36.000 δολάρια (12 μήνες x 3.000 δολάρια), ακόμη και αν αποδειχθεί ότι θα έχετε άνοδο ή ακόμα και θα χάσετε τη δουλειά σας ένα μήνα μετά τη μετακίνησή σας στο διαμέρισμά σας.

Ε: Πώς οι ιδιοκτήτες καταμετρούν το παράνομο εισόδημα από την εργασία;

Α: Τα έσοδα από την απασχόληση πρέπει να συμπεριλαμβάνονται ως μέρος του εισοδήματος των νοικοκυριών, ανεξάρτητα από το αν το εισόδημα είναι σταθερό ή παράνομο.

Κανονικά, οι ιδιοκτήτες που συμμετέχουν στο πρόγραμμα πίστωσης φόρου πρέπει να χρησιμοποιούν τις τρέχουσες συνθήκες ενός ενοικιαστή για να «ετήσουν» το εισόδημα, που σημαίνει ένα ποσό που ο μισθωτής αναμένει να κερδίσει μέσα στους επόμενους 12 μήνες, ακόμη και αν αποδειχθεί ότι ο αριθμός είναι πολύ υψηλότερος ή χαμηλότερα.

Ε: Θα μου αποβάλλει διακανονισμό διαζυγίου ή κοινά περιουσιακά στοιχεία;

Α: Όχι. Ένας μελλοντικός μισθωτής δεν αποκλείεται απλώς και μόνο επειδή έχει διακανονισμό διαζυγίου ή κοινά περιουσιακά στοιχεία.

Ενώ είναι πιθανό ότι η κατάσταση εισοδήματός σας μετά από διαζύγιο θα σας έκανε μη επιλέξιμους, έχοντας διακανονισμό διαζυγίου ή κοινά περιουσιακά στοιχεία δεν είναι βάσιμοι λόγοι για να αρνηθείτε να διεκπεραιώσετε μια αίτηση αιτήσεως πίστωσης φόρου ή να θεωρήσετε αυτομάτως ότι ο αιτών δεν είναι επιλέξιμος για εισόδημα.

Ε: Το ενοίκιο βασίζεται στο εισόδημά μου;

Α: Όχι. Σε αντίθεση με άλλα προγράμματα στέγασης, το ενοίκιο φορολογικού δανείου βασίζεται στο μέσο εισόδημα στην περιφέρεια του νομού ή σε άλλη τοπική περιοχή. Ο μέσος όρος αυτός είναι γνωστός ως το "μεσαίο ακαθάριστο εισόδημα περιοχής" (AMGI), το οποίο ενημερώνεται κάθε χρόνο από το HUD. Το πραγματικό εισόδημά σας έχει σημασία όταν πρόκειται να καθορίσετε εάν πληρείτε τις προϋποθέσεις για ένα διαμέρισμα με χαμηλό εισόδημα σε ακίνητη περιουσία. Αλλά το πραγματικό ενοίκιο που πληρώνετε δεν βασίζεται στο εισόδημά σας.

Ε: Δεν είμαι επιλέξιμος για τους άλλους αν κερδίζω υπερβολικό εισόδημα για ένα ακίνητο πίστωσης φόρου;

Α: Όχι απαραίτητα. Αν και κάθε ακίνητο πίστωσης φόρου πρέπει να ακολουθεί τους ίδιους κανόνες για να καθορίσει την επιλεξιμότητα εισοδήματος, μπορείτε να κερδίσετε πάρα πολλά για ένα ακίνητο πίστωσης φόρου αλλά εξακολουθεί να θεωρείται επιλέξιμο για τους άλλους. Αυτό μπορεί να συμβεί αν, για παράδειγμα, κερδίζετε το 55% του ορίου εισοδήματος. Ένα ακίνητο που πρέπει να νοικιάσετε σε μισθωτές που δεν κερδίζουν περισσότερο από το 50% των ορίων εισοδήματος θα σας απορρίψει, αλλά τα ακίνητα που χρησιμοποιούν το ποσοστό 60% θα σας φανούν επιλέξιμα. Επίσης, τα όρια εισοδήματος ποικίλλουν ανά νομό, οπότε αν κερδίζετε ελαφρώς πολύ μεγάλο εισόδημα για μια ιδιοκτησία, μπορεί να έχετε επιτυχία σε άλλη ιδιοκτησία που χρησιμοποιεί διαφορετικά όρια.

Ε: Μπορώ να εκδιώξω αν το εισόδημά μου πηγαίνει πολύ πιο ψηλά μετά την κίνηση μου;

Α: Δεν πρέπει να ανησυχείτε για το ενδεχόμενο να εκδιωχθείτε για να περάσετε από το εισόδημα. Εάν το εισόδημά σας αυξάνεται έως και το 140% του μέσου ακαθάριστου εισοδήματος της περιοχής (AMGI), δεν υπάρχει πρόβλημα. Εάν το εισόδημά σας ανεβαίνει πάνω από αυτό το επίπεδο, μπορεί να απαιτήσει από τον ιδιοκτήτη να λάβει μέτρα για να βεβαιωθεί ότι το κτίριο παραμένει κατάλληλο για όλες τις φορολογικές ελαφρύνσεις.

Στη χειρότερη περίπτωση, ο ιδιοκτήτης σας μπορεί (με σωστή προειδοποίηση) να μεταφέρει το διαμέρισμά σας στο επιτόκιο της αγοράς και θα χάνατε το όφελος του κλειστού σας ενοικίου. Ωστόσο, εάν το εισόδημά σας είναι τόσο υψηλό, δεν είστε πραγματικά χαμηλό εισόδημα και θα πρέπει να είστε σε θέση να αντέξετε οικονομικά το ενοίκιο της αγοράς. Οι ιδιοκτήτες σε περιουσιακά στοιχεία πίστωσης φόρου μπορούν να εκδιώξουν μόνο τους μισθωτές για "καλό σκοπό" όπως ορίζεται από τους κρατικούς ή τοπικούς νόμους. Αυτό σημαίνει επίσης ότι ο ιδιοκτήτης σας δεν μπορεί να αποφασίσει να μην ανανεώσει τη μίσθωση χωρίς καλή αιτία.

Ε: Κάθε φορά που αλλάζει το εισόδημά μου, πρέπει να επαναπιστοποιηθεί;

Α: Ευτυχώς, όχι. Το πρόγραμμα πίστωσης φόρου δεν έχει "ενδιάμεσες επαναπιστοποιήσεις", που σημαίνει ότι εάν αλλάζετε θέσεις εργασίας, κερδίζετε ή αγοράζετε ή πουλάτε ένα στοιχείο, δεν χρειάζεται να υπολογίσετε το εισόδημά σας και να επαληθεύσετε ξανά. Θα πρέπει να περιμένετε να συναντηθεί με τη διοίκηση για να επανεξετάσει το εισόδημά σας μόνο μία φορά το χρόνο, συνήθως γύρω από την επέτειο της υπογραφής μίσθωσης.

Ε: Ως φοιτητής μπορώ να ζήσω σε ακίνητη περιουσία;

Α: Ο γενικός κανόνας είναι ότι αν ο καθένας στην οικογένειά σας είναι φοιτητής πλήρους φοίτησης, τότε δεν μπορείτε να νοικιάσετε με ακίνητη περιουσία. Έτσι, εάν είστε φοιτητής πλήρους φοίτησης με συγκάτοικο που πηγαίνει στο σχολείο με μερική απασχόληση, τότε είστε εντάξει. Εάν όλοι στο νοικοκυριό σας πηγαίνουν στο σχολείο σε πλήρη απασχόληση, ζητήστε από τη διεύθυνση να εξεταστεί αν πληρώνετε εξαίρεση.

Ε: Πρέπει οι ιδιότητες της πίστωσης φόρου να συμμορφώνονται με τους νόμους περί διακρίσεων;

Α: Ναι. Τα περιουσιακά στοιχεία πίστωσης φόρου υπόκεινται στους ίδιους νόμους περί στέγασης με τις συμβατικές ιδιοκτησίες. Επιπλέον, χάρη σε συμφωνία μεταξύ του HUD, του Υπουργείου Οικονομικών και του Υπουργείου Δικαιοσύνης (DOJ), το IRS μπορεί εύκολα να μάθει για τη δίκαιη παραβίαση στέγης του ιδιοκτήτη και να το χρησιμοποιήσει ως λόγο μη συμμόρφωσης με τη φορολογική πίστωση. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων φόρου έχουν ακόμη περισσότερους λόγους να μην κάνουν διακρίσεις εναντίον σας.

Ε: Πώς μπορούν οι ενοικιαστές και οι προοπτικές να αποκτήσουν περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τις απαιτήσεις του προγράμματος;

Α: Οι ενοικιαστές και οι προοπτικές έχουν συχνά ερωτήσεις σχετικά με το εισόδημα και τους κανόνες για τις ιδιότητες της πίστωσης φόρου. Εκτός από τις απαντήσεις σε απαντήσεις σε συνήθεις ερωτήσεις που απαντήσατε εδώ, μπορείτε να απαντήσετε σε ερωτήσεις που αφορούν το κράτος από τον κρατικό οργανισμό χρηματοδότησης κατοικιών που διαχειρίζεται το πρόγραμμα πίστωσης φόρων στο οποίο ζείτε. Δείτε τον κατάλογο των κρατικών οργανισμών χρηματοδότησης σπιτιών .