Οικοδομικό δίκαιο φράχτη: Κοινόχρηστο κόστος, ειδοποιήσεις και κώδικας

Κανείς δεν αμφισβητεί σήμερα ότι ένας καλός φράχτης είναι απαραίτητος για ένα νεόκτιστο ή ανακαινισμένο σπίτι . Πηγαίνουν τις ημέρες των διασυνδεδεμένων αυλών. Η αστική πυκνότητα και η νομική ευθύνη έχουν φροντίσει γι 'αυτό.

Παρόλο που μπορεί να θέλετε να φτιάξετε οποιοδήποτε είδος φράχτη σε οποιοδήποτε ύψος, οι πιθανότητες είναι καλές που στην περιοχή σας δεν μπορείτε να το κάνετε αυτό. Οι νόμοι θεσπίζονται για να προστατεύσουν την οπτική υφή της περιοχής σας και να εμποδίσουν τους γείτονες να πολεμούν.

Γνωστοποίηση γειτόνων πριν από την οικοδόμηση ενός φράχτη

Αν θέλετε να φτιάξετε έναν φράκτη στη γραμμή ιδιοκτησίας, απαιτείται από το νόμο ή από οποιονδήποτε άλλο κανονισμό να ειδοποιήσετε τον πλησίον σας;

Μπορεί. Παραδοσιακά, δεν απαιτείται ειδοποίηση, αλλά η τάση είναι για τις κοινότητες να απαιτούν ειδοποίηση γείτονα. Ένα παράδειγμα αυτού είναι ο νόμος καλών γειτονικών φράχτων της Καλιφόρνια. Απαιτεί γραπτή προειδοποίηση 30 ημερών, μαζί με λεπτομέρειες για το προτεινόμενο κτίριο, το κόστος συντήρησης, το χρονοδιάγραμμα και το σχεδιασμό.

Ό, τι κι αν κάνετε, είναι πάντα καλή εθιμοτυπία να μιλήσετε πρώτα με τον γείτονά σας.

Μοιράζοντας τα έξοδα κατασκευής του φράχτη με τους γείτονες

Εάν σκοπεύετε να φτιάξετε έναν φράκτη σε μια γραμμή ιδιοκτησίας και θέλετε να πληρώσετε για το φράχτη, δεν χρειάζεται να ζητήσετε αποζημίωση από τον πλησίον σας. Ταυτόχρονα, η επιβάρυνση του κόστους κατασκευής φράχτη δεν σας δίνει τα ιδιαίτερα προνόμια στις επιθυμίες του γείτονά σας.

Εάν ο γείτονάς σας ξεκινήσει το έργο κατασκευής φράχτη, πρέπει να πληρώσετε το ήμισυ του κόστους;

Πιθανότατα ναι. Οι τοπικοί νόμοι φράχτη υποθέτουν ότι οι οριοθετημένοι φράκτες ωφελούν τόσο τους ιδιοκτήτες σπιτιού και έτσι και οι δύο ιδιοκτήτες πρέπει να πληρώνουν για το φράχτη. Το ίδιο ισχύει και για τη συντήρηση και τις επισκευές φραγμών.

Για παράδειγμα, ο Κρατικός νόμος της Ουάσινγκτον (Παλ. Ανακ. Κώδικας Αναφ. § 16.60.020) δηλώνει ότι «[ο γείτονάς] θα πληρώσει τον ιδιοκτήτη τέτοιου φράχτη που έχει ήδη ανεγείρει το ήμισυ της αξίας ... όπως χρησιμεύει για ένα χωρίο φράχτη μεταξυ τους." Με άλλα λόγια, και οι δύο γαιοκτήμονες πρέπει να μοιράζονται το κόστος ενός χωρίσματος

Σε πολλούς τομείς, ο νόμος για το φράχτη σε επίπεδο κράτους χρονολογείται από αιώνες και αφορά κυρίως θέματα βοσκής. Πέρα από το γενικό όριο ότι πρέπει να μοιράζονται τα έξοδα φράχτη, οι λεπτομέρειες παραμένουν ανοικτές.

Εκτός από τους κρατικούς νόμους, όπως είναι τα ψηφίσματα της Καλιφόρνια ή τα τοπικά διατάγματα, ενισχύουν αυτές τις λεπτομέρειες, το θέμα παραμένει στα χέρια των δύο ιδιοκτητών ακινήτων. Σε περίπτωση που αποτύχει, η μόνη προσφυγή είναι δικαστήριο.

Έρευνα πριν από την κατασκευή ενός φράχτη

Δεδομένου ότι οι χωρίσματα περιφράζουν σημάδια διαχωρισμού μεταξύ των ιδιοτήτων, θα ήταν λογικό να υποθέσουμε ότι απαιτείται μια έρευνα πριν από την οικοδόμηση ενός φράχτη.

Στην πραγματικότητα, αυτό δεν συμβαίνει. Στα περισσότερα μέρη, δεν είστε υποχρεωμένοι να προβάλετε την εν λόγω γραμμή ιδιοκτησίας πριν την οικοδόμηση του φράχτη, αν και μπορεί να θέλετε να το κάνετε. Είναι ακριβό να παραγγείλετε μια πραγματική έρευνα ιδιοκτησίας γραμμών , αλλά αυτός είναι ο μόνος τρόπος να γνωρίζουμε για ορισμένα σημεία όπου οι γραμμές ιδιοκτησίας πέφτουν.

Αναγκάζοντας έναν γείτονα να αφαιρέσει έναν άσχημο φράκτη

Δύο τύποι περιφράξεων τείνουν να μην επιτρέπονται από τις περισσότερες πόλεις: συρματοπλέγματα και ηλεκτροφόρα περίφραξη. Πέρα από αυτό, ο γείτονάς σας έχει το δικαίωμα να χτίσει εκείνο τον τοίχο από αλυσίδα , βινύλιο ή σκυρόδεμα.

Εάν ζείτε σε μια γειτονιά που ελέγχεται από την ένωση ιδιοκτητών σπιτιού (HOA), όλα τα στοιχήματα είναι απενεργοποιημένα. Το HOA μπορεί όχι μόνο να αποκλείσει τους φράχτες αλλά να απαιτήσει ορισμένους τύπους, όπως φυσικό ξύλο κέδρου με ένα συγκεκριμένο λεκέ.

Φύτευση θάμνων για να αποφύγετε περιορισμούς φράχτη

Μπορεί να έχετε μια πραγματική ανάγκη για έναν φράχτη που είναι ψηλότερος από τον κανονικό: θόρυβος της κυκλοφορίας, μια παρακείμενη βιομηχανική περιοχή ή πολυεπίπεδη δομή. Μπορείτε να φυτέψετε θάμνους στη θέση ενός φράχτη και να μεγαλώσουν αυτούς τους θάμνους υπερβολικά υψηλό;

Πιθανώς όχι. Σογιές σε τέτοιες φοροδιαφυγές, οι τοπικοί νομοθέτες συχνά συμπεριλαμβάνουν τη βλάστηση ως μορφή φράχτη.

Ωστόσο, επειδή είναι δύσκολο να διατηρηθεί το φύλλωμα σε ακριβώς 6 πόδια ή λιγότερο, οι νόμοι για τους φυσικούς φράχτες μπορεί να παρέχουν υψηλότερη κορυφή.

Κανόνες ύψους φράχτη

Συχνά, 6 πόδια είναι το μέγιστο ύψος οπουδήποτε στην ιδιοκτησία, εκτός από:

Στην περίπτωση των εξαιρέσεων που σημειώθηκαν παραπάνω, ο φράκτης δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερος από 3 1/2 έως 4 πόδια.

Η οικοδόμηση ενός φράκτη σε ένα Easement

Στην πλειονότητα των περιπτώσεων, μπορείτε να φτιάξετε έναν φράκτη σε ένα στεγαστικό δάνειο που περνά μέσα από την ιδιοκτησία σας.

Ωστόσο, το κυρίαρχο κτήμα (για παράδειγμα, η εταιρεία κοινής ωφέλειας) μπορεί να χρειαστεί να πάρει το τμήμα του φράχτη που τρέχει πάνω από την υπηρεσία για μια συγκεκριμένη δραστηριότητα, όπως η επισκευή της κύριας αποχέτευσης. Επιτρέπεται να το κάνουν αυτό.

Εγκατάσταση ενός φράκτη ακριβώς μέσα σε μια γραμμή ιδιοκτησίας

Στις περισσότερες περιπτώσεις, ένας φράκτης στο δικό σας ακίνητο που βρίσκεται κοντά στη γραμμή των ορίων εξακολουθεί να υπόκειται σε νόμους φράχτη. Τα περισσότερα δικαστήρια θα αναγνώριζαν ότι παραβιάζετε τον νόμο εάν χτίζετε ένα υψηλό φράχτη ύψους 20 ποδιών μόνο ίντσες ή ακόμα και μερικά πόδια από τη γραμμή ορίων.

Σκεφτείτε επίσης ότι, αν εγκαταλείψετε το φράγμα της οριακής γραμμής, ο γείτονάς σας μπορεί τελικά να κερδίσει νομίμως αυτή τη λεπτή λωρίδα γης μέσω δυσμενούς κατοχής μετά από μια σημαντική χρονική περίοδο.

Αναφορά φράχτη που δεν συμμορφώνεται με τον κώδικα

Οι γείτονες και οι περαστικοί συχνά λαμβάνουν έντονη ειδοποίηση για φράχτες. Τα τμήματα τοπικού σχεδιασμού και αδειοδότησης λαμβάνουν καθημερινά ανώνυμα παράπονα σχετικά με τους φράχτες. Οι πόλεις συνήθως δεν θα παρατηρήσουν ούτε θα κάνουν τίποτα για ένα φράχτη μέχρι την παραλαβή μιας καταγγελίας.

Αν παραβιάζετε, η πόλη τυπικά θα εκδώσει γραπτή ειδοποίηση μη συμμόρφωσης, μαζί με την απαίτηση να χαμηλώσει ή να επαναφέρεται ο φράκτης. Θα έχετε αρκετό χρόνο για να το κάνετε (συχνά περίπου 30 ημέρες).

Αποποίηση ευθυνών

Κάθε κράτος, πόλη και νομός είναι διαφορετικό, πράγμα που σημαίνει ότι οι νόμοι είναι διαφορετικοί. Τα παραπάνω είναι βασικά που μπορείτε να περιμένετε στις περισσότερες περιοχές. Για να διαπιστώσετε εάν αυτοί οι νόμοι ισχύουν για εσάς, ξεκινήστε από το τμήμα προγραμματισμού και αδειοδότησης σε επίπεδο πόλης ή νομού.