Εξετάστε αυτό το σενάριο. Ένας ιδιοκτήτης μονοκατοικίας θέλει να προσθέσει μόνωση από κυτταρίνη σε εσωτερικούς τοίχους του σπιτιού του. Τι είδους άδεια χρειάζεται; Εκτός από την επικοινωνία με τους τοπικούς δήμους για το τράβηγμα μιας άδειας, είναι ελεύθερη να καλέσει τους τύπους μόνωσης και να ξεκινήσει αμέσως. Στην πραγματικότητα, στις περισσότερες περιπτώσεις, δεν θα χρειαστεί καν αυτή τη δημοτική άδεια για την εμφυσημένη μόνωση επειδή δεν περιλαμβάνει το άνοιγμα των τοίχων.
Τώρα ας τσίμπημα λίγο το σενάριο: ζει σε συγκυριαρχία. Σκούρο ! Ναι, αυτό είναι ένα ηχητικό τσίμπημα μιας βελόνας δίσκου που γρατζουνίζει σε ένα LP, δηλαδή: σταματήστε αμέσως.
Όσον αφορά την αναδιαμόρφωση, τα condos μπορεί να είναι υπέροχα και ένας εφιάλτης. Θαυμάσια: με το να μένεις κοινόχρηστα με άλλους, θα αξιοποιήσεις τη δύναμη των αριθμών. Η συλλογική ισχύς είναι ισχυρή όταν διαπραγματεύεται το κόστος με τους εργολάβους. Επίσης, τα μεγάλα έργα εισιτηρίων τείνουν να κοστίζουν λιγότερο από το άθροισμα των τμημάτων τους.
Εφιάλτης: οτιδήποτε άλλο.
Οι ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιών (HOAs) ελέγχουν αυστηρά όλες τις πτυχές της αναδιαμόρφωσης των διαμερισμάτων μέσω των CC & Rs (Συμφωνίες, Προϋποθέσεις και Περιορισμοί), τις οποίες όλοι οι ιδιοκτήτες condo υποχρεούνται να ακολουθούν νόμιμα όταν αγοράζουν την περιουσία τους.
Ποια είναι η διαφορά μεταξύ των δημοτικών αδειών και της άδειας HOA;
Εντελώς ξεχωριστά πράγματα. Χρησιμοποιώ τη λέξη "δημοτικό" για να αναφερθώ συλλογικά στις άδειες οικοδόμησης / αναδιαμόρφωσης πόλης ή νομού.
Η άδεια HOA αναφέρεται στη νομικά δεσμευτική σας συμφωνία μεταξύ εσάς και του HOA σας.
Χρειάζομαι να τραβήξω τις δημοτικές άδειες να αναδιαμορφώσω;
Ναί. Τα έργα που απαιτούν δημοτική άδεια με μονοκατοικία απαιτούν άδεια σε ένα condo. Κι αλλα.
Τι είναι το "Περισσότερα;"
Είναι σπάνιο ότι θα χρειαστείτε άδεια για να αντικαταστήσετε ένα πάτωμα κουζίνας στο μονοκατοικία σας.
Μετά από όλα, δεν είναι πρόβλημα υγιεινής ή ασφάλειας και δεν επηρεάζει τους άλλους ιδιοκτήτες σπιτιού στο ελάχιστο. Αλλά ορισμένοι δήμοι απαιτούν άδεια για την αντικατάσταση δαπέδων σε ένα condo.
Για παράδειγμα, ο δήμος της Μινεάπολης απαιτεί άδεια για κάθε ιδιοκτήτη condo που επιθυμεί να αντικαταστήσει το χαλί του με σκληρό δάπεδο (ξύλο, πέτρα, κεραμικό κλπ.). Εκτός από την άδεια, οι ιδιοκτήτες condo πρέπει να εγκαταστήσουν ένα στρώμα ήχου κάτω από το σκληρό δάπεδο.
Γιατί χρειάζομαι άδεια HOA για αναδιαμόρφωση;
Όντας κοινοτικές ομάδες, οι ΟΑΑ ασχολούνται με τη διατήρηση της ιδιοκτησίας στο σύνολό της. Η μονάδα σας είναι δευτερεύουσα για την ευημερία ολόκληρου του κτιρίου. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο η CC & R τονίζουν τη διαρθρωτική λέξη στους κανονισμούς. Μια τυπική ρήτρα αναφέρει,
Τίποτα δεν πρέπει να γίνεται σε κάποια μονάδα ή στους κοινόχρηστους χώρους που μπορεί να επηρεάσει τη δομική ακεραιότητα του κτιρίου ή να τροποποιήσει δομικά το κτίριο.
Εκτός από τη δομική ακεραιότητα, οι HOA ανησυχούν για τον θόρυβο. Ο θόρυβος είναι η πρώτη αιτία της κακοποίησης σε condos, έτσι οι ενώσεις θέλουν να διατηρήσουν την ειρήνη μεταξύ των κατοίκων.
Τέλος, οι ΟΑΑ πρέπει να διατηρούν τον έλεγχο της κοινής ιδιοκτησίας. Οι υδραυλικές εγκαταστάσεις (τροφοδοσία και απόβλητα) και οι ηλεκτρικές είναι και οι δύο κοινές ιδιοκτησίες.
8 Έργα όπου χρειάζεστε έγκριση HOA
Οποιαδήποτε αναδιαμόρφωση περιλαμβάνει
- Εσωτερικοί ή εξωτερικοί τοίχοι.
- Δομικό πάτωμα.
- Οροφές.
- Στήλες.
- Φινίρισμα δαπέδου.
- Υδραυλικά.
- Ηλεκτρικός.
- Αισθητικές αλλαγές στο εξωτερικό.
Έργα όπου δεν χρειάζεστε έγκριση HOA
Δεδομένης της ασάφειας πολλών CC & R γλώσσας, συνιστώ ανεπιφύλακτα την εκτέλεση οποιασδήποτε μορφής αναδιαμορφώσεως διαμερισμάτων πέρα από τον πίνακα HOA. Ορισμένα έργα που ενδέχεται να μην χρειάζονται έγκριση:
- Εσωτερική ζωγραφική.
- Εργασίες περικοπής (χύτευση στεφάνης, βάσεις, περιβλήματα θυρών και παραθύρων).
- Αντικατάσταση των φωτιστικών, των πριζών και των διακοπτών.
- Αντικατάσταση ντους, μπανιέρα ή νιπτήρα.
Απαιτούνται CC & R απαιτήσεις σχετικά με αναδιαμορφώσεις νομικά δεσμευτικές;
Ναι απολύτως. Ο HOA μπορεί να σας επιβάλει πρόστιμα για παραβάσεις. Αν το HOA σας οδηγήσει στο δικαστήριο, μπορούν να ανακτήσουν τα πρόστιμα καθώς και τα τέλη δικηγόρου.
Σε μια περίπτωση, ο condo ιδιοκτήτης Howard Gottlieb πραγματοποίησε αλλαγές στην κατοικία του Acacia On The Green στο Lyndhurst, OH που αφορούσε ηλεκτρικές εργασίες για καλωδιακά βύσματα και φωτισμό, καθώς και την εφαρμογή ενός "νέου θερμοστάτη, τουαλέτας, νεροχύτη, νεροχύτη, κουζίνα πάγκοι, ντους, ντουλάπια μπάνιου και δάπεδα πλακιδίων ", σύμφωνα με έγγραφα του δικαστηρίου.
Παρά τις επαναλαμβανόμενες προειδοποιήσεις HOA, ο Gottlieb συνέχισε με την αναδιαμόρφωση. Το HOA τον έφερε στο δικαστήριο και κέρδισε πάνω από 18.000 δολάρια σε πρόστιμα και νομικά έξοδα.
* Δεν μπορώ να τονίσω αρκετά ότι, ενώ τα CC & R προέρχονται συχνά από τα πρότυπα του boilerplate, συνήθως αλλάζουν με πολλούς τρόπους ώστε να αντανακλούν τις επιθυμίες αυτού του συγκεκριμένου HOA. Έτσι, η συμβουλή μου είναι γενικευμένη. η κατάστασή σας μπορεί να είναι διαφορετική.